安徽省安庆市人民政府


宜政发〔2002〕12号



关于印发《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》的通知


各县(市)、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。

安庆市人民政府
二○○二年二月六日

安庆市城市住宅区物业管理服务收费实施办法

第一条为规范物业管理服务收费行为，维护业主、非业主使用人(以下统称使用人)和物业管理企业的合法权益，促进城市物业管理事业健康发展，根据《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》(皖政〔2001〕27号)、《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(省政府令第92号)等有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条本办法适用于物业管理企业接受业主委员会(业主委员会成立前为房地产开发单位，下同)或者使用人委托，对本市行政区域内城市住宅区的物业提供日常管理、养护、维修及其他相关社会化和专业化服务的收费行为。
第三条物业管理服务收费属于经营性服务收费，遵循合理、公开及既要合理补偿物业管理成本费用又要与使用人经济承受能力相适应的原则，按照物业管理服务等级和服务标准实行分等定价，禁止价格垄断、牟取暴利和价格欺诈行为。
第四条市、县人民政府价格行政主管部门是所辖行政区域内物业管理服务收费的主管部门，负责审核制定物业管理服务收费标准，会同同级物业管理主管部门对物业管理服务收费进行协调、监督和指导。
第五条物业管理服务收费根据提供服务的性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务和公共性专项服务的收费，实行政府定价；住宅区内高级公寓、别墅、写字楼和商业用房等经营性物业的公共性综合服务收费，实行政府指导价；提供特约服务的收费实行市场调节价。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由市、县价格行政主管部门按国家规定的成本构成，结合本地经济发展水平与物业管理市场发展程度制定，经本级人民政府物业管理主管部门会签后公布。
物业管理服务收费标准应根据物业管理费用的实际变化作适时调整。
实行市场调节价的物业管理服务收费标准，由物业管理企业与业主委员会或者使用人协商确定。
第七条物业管理服务主要包括以下内容：
(一)公共性综合服务。包括住宅区内共用设施设备的日常维护和管理；住宅区内房屋共用部位的日常养护与管理；卫生保洁；环境绿化管理；室内装饰装修管理；安全防范、消防协助管理服务等。
(二)公共性专项服务。主要包括车辆停放及进出管理、二次供水、转供电、电梯运行的专项服务等。
(三)代办性服务。主要包括：水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费的代收代缴等。
(四)特约服务。主要包括：家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购代管物品服务、对使用人的物业自用部位、自用设施的修缮等服务。
第八条物业管理服务收费分为以下四类：
(一)公共性综合服务收费
公共性综合服务收费以独立住宅区为单位，
执行等级标准，分为甲、乙、丙、丁和临时五个等级，由价格行政主管部门会同物业管理主管部门按规定标准综合考评定级，依其所定等级核定收费标准。物业管理服务内容和标准发生变化的，其收费等级应予重新核定。
公共性综合服务收费按每户建筑面积收取。
(二)公共性专项服务收费
按专项设施运行成本、维修费用、管理人员经费支出之和核定。
(三)代办服务收费
在自愿委托的基础上，按收费单位费用标准代收，代办手续费用由当事人双方商定。
(四)特约服务收费
由双方当事人自行商定。
第九条物业管理公共性综合服务收费的成本由以下项目构成：
(一)管理人员的工资和按规定提取的福利费；
(二)办公费用；
(三)共用设施设备日常运行、保养费及公用水电费(包括各专业服务人员的工资和按规定提取的福利费，以下第(四)、(五)、(六)项同)。
(四)绿化管理费；
(五)卫生保洁费；
(六)安全防范费；
(七)用于小区内物业管理的固定资产折旧费；
(八)法定税费；
(九)利润。
住宅区内普通住宅的公共性综合服务收费本着保本微利的原则确定，成本(指上述(一)至(七)项，下同)利润率不超过3%。
第十条实行政府定价和政府指导价的，由物业管理企业根据实际提供的服务项目和费用支出情况，以住宅区为单位向价格行政主管部门申报，并提供以下资料：
(一)物业管理收费申请书；
(二)业主委员会或房地产开发单位委托书(合同)；
(三)物业管理资质证书、工商营业执照；
(四)物业管理服务收费等级相关材料。
实行政府指导价的，由当事人双方按规定的基准价及其限幅商定具体收费标准，报价格行政主管部门备案。
第十一条价格行政主管部门在核定物业管理服务具体收费标准时，应会同物业管理主管部门审查住宅区管理服务收费等级，并就物业管理服务内容、服务质量、服务层次和服务收费等内容举行听证会，听取各方意见。
收费等级变更的，其具体收费标准应根据收费等级考评结果重新核定。
第十二条物业管理企业应与业主委员会或者使用人签订物业委托管理合同，明确双方当事人的权利和义务。合同中服务内容、服务质量的约定，应与服务收费等级一致。合同中有关政府定价和政府指导价的服务收费的约定，应不超出价格行政主管部门核定的标准或标准范围。
服务收费具体收费方法应在合同中明确，但公共性综合服务收费预收期最高不得超过六个月。使用人在预缴费期间内搬迁的，物业管理企业应退还尚未提供实际服务但已预收的费用。
第十三条使用人装饰(修)房屋，应与物业管理企业就房屋安全和装饰垃圾清运费达成协议，房屋不装饰不收费。
第十四条暂未入住的房屋，业主应按规定标准的50%缴纳公共性综合服务费用。
第十五条房地产开发单位按规定移交给业主委员会并由业主委员会委托给物业管理企业使用的商业用房和其他共用设施、设备、场地等，在保证为使用人服务需要的前提下，经营所获收益应用于住宅区物业管理，并接受业主委员会的监督。
第十六条房地产开发单位扫尾工程的费用、房屋交付使用前房地产开发单位委托物业管理企业进行管理所需费用、由房地产开发单位承担的在规定期内的保修费用，不得由使用人负担，不得动用住宅共用部位共用设施设备维修基金。
第十七条人为造成共用设施设备损坏或损失的，由责任人负责修复或赔偿。
第十八条物业管理服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准及收费办法应在物业管理企业经营场所或服务地点公示。
物业管理企业收取的服务费应按收费项目分科目建帐，统一核算。每半年向业主、非业主使用人和业主委员会公布收入和支出情况，接受他们以及价格、物业管理和税务行政主管部门的监督。
第十九条物业管理服务收费实行收费许可证制度。
第二十条物业管理企业已接受委托对物业实施管理并收取服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。
第二十一条使用人应按合同约定的收费项目和标准向物业管理企业缴纳物业管理服务收费，除市场调节价的服务收费外，未经价格行政主管部门审批的物业管理服务收费，使用人有权拒交。使用人不按规定缴纳服务费的，物业管理企业有权按照合同的约定予以追偿。
对住宅区五保户和生活水平在最低生活保障线以下的住户，经业主委员会与物业管理企业协商，可以减缴或者免缴公共性综合服务费用。
第二十二条业主委员会、使用人对物业管理企业提供的低于合同约定要求、质价不符的服务，可以提出限期改进意见，逾期仍不履行约定要求的，可以向价格行政主管部门投诉要求降低其收费等级；或者按照合同法规定追究其违约责任，直至改聘物业管理企业。
第二十三条物业管理企业与业主委员会、使用人之间发生收费纠纷的，可由当事人协商解决；协商不成的，可由价格行政主管部门进行调解处理，也可依法提起民事诉讼。第二十四条物业管理企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚：
(一)擅自制定属于政府定价、政府指导价范围的价格的；
(二)擅自设立收费项目、自定收费标准，强行收费、乱收费用的；
(三)不按规定执行明码标价的；
(四)只收费不服务或提供的服务质价不符的；
(五)其他违反本办法的行为。
第二十五条本办法由市物价局负责解释。
第二十六条本办法自2002年2月1日起施行。
第二十七条本办法施行前已实施物业管理的，其服务收费按本办法逐步规范。


国家技术监督局


地方标准管理办法

1990年9月6日，国家技监局

第一条 为了加强地方标准的管理，根据《中华人民共和国标准化法》和《中华人民共和国标准化法实施条例》有关规定，制定本办法。
第二条 对没有国家标准和行业标准而又需要在省、自治区、直辖市范围内统一的下列要求，可以制定地方标准（含标准样品的制作）：
（一）工业产品的安全、卫生要求；
（二）药品、兽药、食品卫生、环境保护、节约能源、种子等法律、法规规定的要求；
（三）其他法律、法规规定的要求。
制定地方标准的项目，由省、自治区、直辖市人民政府标准化行政主管部门确定。
第三条 法律、法规规定强制执行的地方标准，为强制性标准；规定非强制执行的地方标准，为推荐性标准。
第四条 地方标准由省、自治区、直辖市标准化行政主管部门统一编制计划、组织制定、审批、编号和发布。
第五条 制定地方标准的工作程序：
（一）省、自治区、直辖市标准化行政主管部门，向同级有关行政主管部门和省辖市（含地区）标准化行政主管部门，部署制定地方标准年度计划的要求，由同级有关行政主管部门和省辖市标准化行政主管部门根据年度计划的要求提出计划建议；省、自治区、直辖市标准化行政主管部门对计划建议进行协调、审查，制定出年度计划。
（二）省、自治区、直辖市标准化行政主管部门，根据制定地方标准的年度计划，组织起草小组或委托同级有关行政主管部门、省辖市标准化行政主管部门负责起草。
（三）负责起草地方标准的单位或起草小组，进行调查研究、综合分析、试验验证后，编写出地方标准征求意见稿与编制说明，经征求意见后编写成标准送审稿。
（四）地方标准送审稿由省、自治区、直辖市标准化行政主管部门组织审查，或委托同级有关行政主管部门、省辖市标准化行政主管部门组织审查。审查工作可由标准化行政主管部门批准建立的标准化技术委员会或组织生产、使用、经销、科研、检验、标准、学术团体等有关单位的专业技术人员进行审查。审查形式可会审，也可以函审。
（五）组织起草地方标准的单位将审查通过的地方标准送审稿，修改成报批稿，连同附件，包括编制说明、审查会议纪要或函审结论、验证材料、参加审查人员名单，报送省、自治区、直辖市标准化行政主管部门审批、编号、发布。
第六条 药品、兽药地方标准的制定、审批、编号、发布，按法律、法规的规定执行；食品卫生和环境保护地方标准，由法律、法规规定的部门制定、审批，报省、自治区、直辖市标准化行政主管部门统一编号、发布。
第七条 地方标准发布后，省、自治区、直辖市标准化行政主管部门在三十日内，应分别向国务院标准化行政主管部门和有关行政主管部门备案。备案材料包括地方标准批文、地方标准文本及编制说明各一份。
第八条 受理备案的部门，当发现备案的地方标准有违反有关法律、法规和强制性标准规定时，由国务院标准化行政主管部门会同国务院有关行政主管部门责成申报备案的部门限期改正或停止实施。
第九条 地方标准的编写、出版，参照国家标准ＧＢ1《标准化工作导则》的规定执行。
第十条 地方标准的代号、编号：
（一）地方标准的代号
汉语拼音字母“ＤＢ”加上省、自治区、直辖市行政区划代码前两位数再加斜线，组成强制性地方标准代号。再加“Ｔ”，组成推荐性地方标准代号。省、自治区、直辖市代码见附表。
示例：
山西省强制性地方标准代号：ＤＢ14／
山西省推荐性地方标准代号：ＤＢ14／Ｔ
（二）地方标准的编号
地方标准的编号，由地方标准代号、地方标准顺序号和年号三部分组成。
示例1：
ＤＢ××／×××--××
-------- ------ ----
| | |
| | ----年号
| ----标准顺序号
----强制性地方标准代号
示例2：
ＤＢ××／Ｔ×××--××
-------- ------ ----
| | |
| | ----年号
| ----标准顺序号
----推荐性地方标准代号
第十一条 地方标准实施后，应根据科学技术的发展和经济建设的需要，适时进行复审，复审周期一般不超过五年，并确定其继续有效、修订或废止。
第十二条 地方标准的出版、发行办法，由各省、自治区、直辖市标准化行政主管部门规定。
第十三条 地方标准在相应的国家标准或行业标准实施后，即行废止。
第十四条 地方标准属于科技成果，对技术水平高、取得显著效益的地方标准应当纳入当地科技进步奖励范围，予以奖励。
第十五条 本办法由国家技术监督局负责解释。
第十六条 本办法自颁布之日起实施。
附表：
省、自治区、直辖市代码
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名称 代码 名称 代码
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北京市 110000 湖南省 430000
天津市 120000 广东省 440000
河北省 130000 广西壮族 450000
山西省 140000 自治区
内蒙古 150000 海南省 460000
自治区 四川省 510000
辽宁省 210000 贵州省 520000
吉林省 220000 云南省 530000
黑龙江省 230000 西藏 540000
上海市 310000 自治区
江苏省 320000 陕西省 610000
浙江省 330000 甘肃省 620000
安徽省 340000 青海省 630000
福建省 350000 宁夏回族 640000
江西省 360000 自治区
山东省 370000 新疆维吾 650000
河南省 410000 尔自治区
湖北省 420000 台湾省 710000
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