二手房买卖合同纠纷办案小结/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 03:18:13   浏览:8210   来源:法律资料网
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二手房买卖合同纠纷办案小结

作者:陈召利 主页:www.law-god.com


最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件,笔者发现,房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因,令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题,希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1.委托合同签订不规范
一般来说,房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同,但是,在实践中,房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同,多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”,将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2.逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》(现变更为《南京市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定,从2007年9月1日起,本市主城区存量房实行网上交易管理,存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易,买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后,如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审,其他交易程序基本没有变化,只是将原来手工填写的(《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类)改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的,由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务,则不具备合法的房地产经纪资质。
在此,提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕,选择正规的房地产经纪机构,以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述,房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同,而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同,对中介费用(即报酬)的计算方式和支付方式作了明确约定,而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作,一般来说,二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次,价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。再次,合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者,房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调,有效地控制风险,避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形,否则,一旦售房者违约,购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施,但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者,待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空,此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是,买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样,房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用,但是房屋中介人员很难保持中立的状态,而且是否愿意作证也存在疑问。
在此,笔者建议,房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充协议,才具有法律效力,从而减少争议的发生。


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关于印发芜湖市地表水域保护管理办法的通知

安徽省芜湖市人民政府


关于印发芜湖市地表水域保护管理办法的通知

芜政〔2012〕34号


各县、区人民政府,江北产业集中区、经济技术开发区、长江大桥开发区管委会,市政府各部门、各直属单位,驻芜各单位:

《芜湖市地表水域保护管理办法》已经2012年1月19日市政府第54次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二O一二年三月九日


芜湖市地表水域保护管理办法



第一条 为保护水域功能,改善城乡水环境,根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》、《安徽省水工程管理和保护条例》、《安徽省实施〈中华人民共和国河道管理条例〉办法》等有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内除外江、外河、水库以外的水域,包括所有湖塘、沟渠、湿地等的保护和管理工作。

第三条 水域保护实行蓝线管理制度,即在水域保护规划中确定湖塘、沟渠、湿地等保护和控制的地域界线。

第四条 各级人民政府及其相关工作部门是水域保护责任部门,应当按照法律、法规、规章和本办法的规定,做好本市水域保护工作。

建成区以外水域的管理工作,由水行政主管部门会同城乡规划、环保部门负责。

建成区内水域的管理工作,由住房和城乡建设行政主管部门会同城乡规划、环保部门负责。

第五条 水域保护遵循以下原则:

(一)以人为本,人水和谐,促进城乡可持续发展;

(二)保护水域,贯通水系,稳定水量,防止水患;

(三)水域保护优先,占补平衡,先补后占,等量等效;

(四)鼓励合理扩大水面,增加水体,改善水环境;

(五)水域保护规划应与流域、区域水利规划相衔接;

(六)统筹水域的整体性和城乡水系的协调性;

(七)符合法律、法规的规定和国家有关技术标准、规范的要求。

第六条 各县水行政主管部门组织编制本行政区域水域保护规划,经市水行政主管部门审查后,报县人民政府批准。

市水行政主管部门组织编制本市市区水域保护规划,报市人民政府批准。

第七条 编制水域保护规划,应当规定水面率控制指标,并按照以下要求划定水域蓝线:

(一)沟渠水域蓝线的划定:沟渠规划控制线的划定为干渠背水坡坡脚外不小于10米,支渠背水坡坡脚外不小于5米。

(二)湖塘(湿地)水域蓝线的划定:湖塘(湿地)规划控制线按湖塘大小,设定在湖塘口边缘线外规定位置。其中:对百亩以上湖塘,有堤防的设在背水侧堤脚外5-20米,无堤防的设在湖塘口线外不小于10米。

(三)水面控制率指标,由各县、区人民政府根据不低于本地区各规划区域现有水面率的原则确定,市水行政、住房和城乡建设行政主管部门根据管理分工,每年年初公布一次。

第八条 涉及水域蓝线管理的城镇建设各类专项规划(包括园区规划)应当与水域保护规划相协调,并在编制时征求水域保护责任部门的意见。

第九条 涉及水域蓝线管理范围内的土地利用,规划、国土资源部门实施行政审批前,应当经过该水域保护责任部门审核。

第十条 各类涉水的建设项目,以及整治水系和修建水工程,应当服从水域保护规划确定的水域蓝线。

未完成水域保护规划的水域不得改变其水域现状。

第十一条 水域蓝线一经划定,不得擅自进行调整。因发展需要确需调整的,应当按原审批程序报原批准机关同意。

第十二条 市、县、区水行政、住房和城乡建设行政主管部门按照规定的权限,负责本行政区域内水域蓝线的统一管理和监督。

第十三条 在水域蓝线管理范围内禁止下列行为:

(一)擅自填堵和占用水域,擅自建设各类建筑物、构筑物,擅自埋设管道、电缆等地下设施;

(二)破坏水网水系,从事挖掘、取土、埋藏、垦种、放牧、建筑、堆放、圈圩、打坝、爆破、损坏等与水域保护要求不相符的活动;

(三)倾倒、排放有毒有害的污水和废弃物;

(四)擅自建设各类排污设施;

(五)从事珍珠养殖等污染水质的活动;

(六)其他违反法律、法规和水域保护要求的活动。

第十四条 在水域蓝线管理范围内从事各类建设,应当符合下列要求:

(一)建设公益性的公共基础设施需要填堵水域的,应当经水行政主管部门或住房和城乡建设行政主管部门组织专家论证,同时满足防洪、排涝要求和所在区块基本水面率;

(二)不能同时满足防洪、排涝要求和所在区块基本水面率的公益性公共基础设施项目以及其他建设项目在征用土地内的蓝线管理范围确实需要填堵水域的,占用水域应当按照“占补平衡、先补后占、等量等效”的原则进行,即在同一个排涝区域内就近先自行兴建替代工程,所需费用列入建设项目工程概算。替代工程未建好或难以兴建的,该水域不得填堵。

前款需要填堵水域的,建设项目在建成区外的,经本级水行政主管部门审查同意,报本级人民政府批准;建设项目在建成区内的,经本级住房和城乡建设行政主管部门审查同意,报本级人民政府批准。

前款土地使用权出让时,使用权出让合同应对该宗地块内水域的保护作出专门约定,并经水行政主管部门或住房和城乡建设行政主管部门同意后才能出让土地。

第十五条 临时占用水域蓝线范围内的水域或陆域的,应当按照管理权限,经有关水域保护责任部门审核。占用后应限期恢复。

第十六条 在水域蓝线管理范围内建设穿堤桥梁、码头、道路、渡口、管道、缆线、取水、排水等工程设施,其工程建设方案应当经相关水域保护责任部门审核后,方可按照基本建设程序报批可行性研究报告。

前款占用水域对水系和水生态影响较大的工程设施,建设单位必须进行科学论证。

第十七条 水域保护责任部门应当加强对水域蓝线的动态监督与管理。

水域蓝线的动态监督与管理工作情况纳入政府年度工作目标考核。

第十八条 违反水域保护规划,在水域蓝线管理范围内擅自填堵、占用水域以及兴建建筑物、构筑物及其他设施,该水域保护责任部门应当依法责令其停止违法行为,限期恢复原状或者采取其他补救措施。逾期不恢复的,应由该水域保护责任部门依法组织强制清除;对不符合水域保护规划要求的已建各类建筑物、构筑物及其他设施,应当限期整改或者拆除,逾期不整改或者拆除的,应由该水域保护责任部门依法组织强制清除。

其他违反本办法规定的,由水域保护责任部门依据有关法律、法规予以查处。

第十九条 任何单位和个人都有服从水域保护规划的义务,也有监督蓝线管理、对违反蓝线管理行为进行检举的权利。

第二十条 行政管理部门及其工作人员,对水域保护规划监督管理不力,或者在已划定的水域蓝线管理范围内违反规定审批项目的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十一条 本办法由市水务局会同市住建委负责解释。

第二十二条 本办法自2012年1月1日起施行。


关于宣传贯彻《烟花爆竹安全管理条例》的通知

国家安全生产委员会办公室


国家安全生产委员会办公室文件


关于宣传贯彻《烟花爆竹安全管理条例》的通知

安委办[2006]2号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产委员会:

  2006年1月21日,国务院颁布了《烟花爆竹安全管理条例》(国务院令第455号,以下简称《条例》)。为认真贯彻落实《条例》精神,切实做好烟花爆竹安全生产工作,确保广大人民群众生命财产安全,现就有关要求通知如下:

  一、各地要认真学习、深刻领会《条例》精神,牢固树立"以人为本"和"安全发展"的理念,全面落实科学发展观。以《条例》的颁布事实为契机,进一步加强对烟花爆竹安全生产工作的领导。要制定本地区宣传贯彻工作的具体方案,并从烟花爆竹生产、储存、销售、运输、燃放以及人员培训、应急救援等各个环节着手,把《条例》的各项规定落到实处。

  二、各地要结合实际情况,充分利用广播、电视、网络、报刊、杂志等新闻媒体,以组织烟花爆竹安全知识问答竞赛、印发宣传手册等群众喜闻乐见的形式,全方位、多角度地开展《条例》宣传工作。对于烟花爆竹生产经营单位比较集中的地区,要组织有关部门、单位和专家,深入广大农村和烟花爆竹生产经营企业,对基层烟花爆竹安全监管人员、企业主要负责人、管理人员和从业人员开展宣传学习活动。宣传贯彻工作还要充分发挥乡镇政府以及社区组织、村委会和基层安全监督员的作用,通过他们向最基层进行宣传贯彻,确保《条例》精神家喻户晓。

  三、要将宣传贯彻《条例》工作与进一步落实《国务院办公厅关于加强烟花爆竹安全生产工作的通知》(国办发明电〔2005〕37号)等近期有关文件要求结合起来,特别是要将宣传贯彻工作与落实安全生产许可制度结合起来,及时向烟花爆竹生产企业宣传贯彻《条例》精神,督促企业切实加强安全管理,并依法关闭不具备安全生产条件的烟花爆竹生产企业,确保通过实施安全生产行政许可制度,使《条例》精神得到全面落实。

  四、要根据《条例》的有关规定,进一步明确有关部门的烟花爆竹安全监督管理职责,理顺烟花爆竹安全监管体制。特别是一些地区,要按照《条例》规定,尽快完成对烟花爆竹安全监督管理职责的调整落实工作。各部门要从贯彻《条例》精神和维护人民群众根本利益的高度,严格依法履行监管职责,认真作好烟花爆竹安全监管工作。

  五、春节将至,各地要按照《条例》的有关规定,切实做好节日期间烟花爆竹销售、燃放的安全工作。要向广大烟花爆竹消费者普及识别合格烟花爆竹产品、燃放注意事项等安全常识,引导群众自觉在合法销售点购买质量合格的烟花爆竹产品,并按照有关规定要求文明安全燃放。

  各地区要将《条例》宣传贯彻情况于2006年2月28日前报国家安全监管总局。

  二○○六年一月二十五日