构建和谐社会的法治思考/蔡鸿铭

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 06:00:58   浏览:8486   来源:法律资料网
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构建和谐社会的法治思考

蔡鸿铭


摘 要:构建和谐社会是一项系统的社会工程,涉及不同的学科和领域,有着不同的建构方式或实现途径,文章旨在探讨法治对于构建和谐社会的必要性和可能性以及法治自身的体系完善对和谐社会的促进作用。和谐社会是不能没有法治的;法治对于构建和谐社会的可能性在于,和谐社会与法治社会追求的秩序井然、公平正义、权利保障的价值追求是一致的。法治自身体系的完善建构能极大促进和谐社会的形成。
关键词:和谐社会;法治;法律体系

一、“和谐社会”理念的提出
在我国,“和谐社会”理念的提炼是一个逐步丰富的过程。在党的十六大上,社会和谐作为小康社会的一个内容而提出。而到了十六届三中全会提出科学发展观,强调以人为本、全面协调可持续发展,要求实现五个“统筹”,贯穿其中的就是要努力实现整个社会各方面的和谐。党的十六届四中全会《关于加强党的执政能力建设的决定》更加明确提出:“要适应我国社会的深刻变化,把和谐社会建设摆在重要位置,注重激发社会活力,促进社会公平和正义,增强全社会的法律意识和诚信意识,维护社会安定团结。”并要求不断提高构建社会主义和谐社会的能力。但是究竟什么是和谐社会,对此,2005年2月20日,胡锦涛总书记在省部级主要领导干部提高构建社会主义和谐社会能力专题研讨班开班仪式上的讲话中明确指出:“我们所要建设的社会主义和谐社会,应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。”1
可见,和谐社会的内涵非常丰富。然而,问题的关键是如何构建或实现和谐社会?我们以为,法治的方式是构建和谐社会的最主要方式,文章的目的就在于阐明法治对于构建和谐社会的必要性和可能性以及法治体系自身的完善对于和谐社会的架构作用。
二、和谐社会的构建离不开法治
历史是一面镜子。古人云:以铜为鉴,可以正衣冠;以人为鉴,可以明得失;以史为鉴,可以知兴替。以历史的资源为资治之鉴,可以知利弊得失,兴衰存亡之道。和谐社会理念的正式提出和全面阐释虽然是时代话题,但实际上,追求安宁有序、富足安康,实现社会和谐,建设美好社会,却一直是古今中外人类共同追求的梦想。
早在公元前,古希腊哲学家毕达哥拉斯(约公元前580到前500年)就提出了和谐的学说,他从数学研究出发,认为世界的统一就是万物之间数量关系的和谐比例,并且认为和谐的内涵包含着对立与统一的关系,是对立之间的和谐。赫拉克利特(约公元前 540到前480年)是一位伟大的唯物主义哲学家,在和谐问题上,他批评性地继承了毕氏思想,提出了自己的辨证和谐观。在他看来,对立统一是宇宙的普遍现象,并且“对立造成和谐”,和谐并不是对立面的消除,恰恰相反,和谐正是以承认对立并保持对立面为基础的,是对立的产物。“看不见的和谐比看得见的和谐更好”,即通过事物内部的对立斗争,就产生了矛盾的各种因素或者说各方力量的均衡,从而诞生了统一而又稳定的和谐。
同样,构建和谐社会,实现社会大治,长期以来是中华民族的价值理想和奋斗目标。无论是商周以前禅让制的王道之治,还是《礼运》篇“大同”的理想世界,以至孙中山“天下为公”的共和理想,都没有放弃建构和谐社会的追求。然而,一个发人深省的问题是:与西方同样有着数千年和谐追求的传统文明为什么在西方文明如日中天的近代突然变得步履蹒跚、江河日下?个中原因,固然不胜枚举,但就社会治理角度而言,统治者“德主刑辅”,“重礼轻法”的“人治”和“德治”之举实乃问题的根源所在。
其实,法治社会不等于和谐社会,法治社会本身并不等于已经建成了和谐社会。至近代,西方各国虽然普遍建立起了以法律为主要形式进行统治的社会秩序,但我们也不能说这种秩序就已经达到了和谐社会的要求。比如,困扰人类数千年之久的贫富差别问题,男女之间的平等问题,涉及健康人与残疾人的形式正义与实质正义问题,人们的物质生活和精神生活协调问题,人与自然环境和谐相处的问题,等等,都还没有得到很好的解决。因此,仅仅依靠法治也无法真正实现和谐社会,其中,道德和宗教等也起着非常重要的作用。但是,作为整体先进的西方文明,为我们揭示了这样一个发展规律:法治乃是大治之本,即,和谐社会离不开法治。正是在此意义上,韦伯在《新教伦理与资本主义精神》一书中突出了法律在现代化的西方社会形成中的极端重要性,把法律视为西方资本主义形成与发展的重要推动力量。“在这些方面中具有毋庸置疑的重要性的是法律与行政机关的理性结构。因为,近代的理性资本主义不仅需要生产的技术手段,而且需要一个可靠的法律制度和按照形式的规章办事的行政机关。没有它,可以有冒险的和投机性的资本主义以及各种受政治制约的资本主义,但是绝不可能有个人创办的具有固定资本的和确实核算的理性企业。这样一种法律制度和这样的行政机关只有在西方才处于一种相对来说合法的和形式上完善的状态,从而一直有利于经济活动。”2
三、和谐社会之法治构建何以可能——和谐社会与法治社会的同质性3
和谐社会要求物质文明与精神文明、政治文明的建设协调一致,要求人际关系和社会秩序以及人与自然的关系都是和谐稳定的,要求社会发展是全面而又可持续的,从本质上说,它与法治社会追求的秩序井然、公平正义、权利保障的价值追求是一致的,可以说和谐社会就是法治社会。
和谐社会应该是一个有秩序的社会。所谓秩序是指一种有规律、可预见、和谐稳定的状态,也就是规则约束下的状态。社会有序就是经济、政治、思想、文化、社会生活各个方面有章可循。具体表现为,在政治领域中,要求权力的授受和运行代表人民的意愿,符合民主程序,权力监督制约完备有效;在经济领域中,企业、市场和政府的功能定位正确,运行方式符合法律法规和市场规则;在思想文化领域中,要正确处理主流文化与文化多元化之间的关系;在社会生活领域中,要坚持社会主义道德规范和个人自由的统一;更为重要的是,秩序一旦形成,社会自身就具有了一定的自我维持、自我协调、自我发展的能力,从而就能减少、消除各种社会冲突和矛盾,形成符合人们期待的和谐。在秩序的形成过程中,尽管有多种力量可能发生作用,但其形成必须依托于一定的规则,不同类型的规则在秩序的形成过程中所起的作用可能是不同的,但在现代社会,起主导作用的应当是法律规则。法治之所以不同于法制,就在于它不仅强调秩序,更为重要的是,它表征的是这样一种现代意义的秩序。
和谐社会应该是一个公正的社会。现代社会的和谐是机会均等、主体平等的社会,是政治法律上平等和经济利益分配平等相统一的和谐。法律有好坏良恶之分,法治国家的法律不仅是“法律之治”,而且更是“良法之治”。而公平正义则是“良法”的灵魂,是现代法律合法性的基础。另外,社会正义离不开司法正义,司法正义是社会正义的最后一道防线,如果失去了司法正义,社会正义也最终无法实现。在现代法治中,司法不仅具有解决各种冲突和纠纷的权威地位,而且司法裁判乃是解决纠纷的最终手段,法律的公平正义价值在很大程度上需要靠司法的公正而具体体现。因此,司法正义是实现和谐社会的重要保障,也是实现法治的一个重要价值目标。
和谐社会是一个以人为本的社会。以人为本,在法律上就是指要充分尊重个人的意愿,使其享有人之为人所应享有的基本权利,在法律允许的范围之内,享有广泛的行为自由。国家和社会应当充分保障和实现个人的福祉,促进个人人格的发展,维护个人的人格尊严和自由。当前,在法律上贯彻以人为本的原则,一方面,需要在立法上充分反映人民的意愿和利益,在具体制度的设计上以有利于保障和实现人们的合法权益为宗旨。另一方面,要协调好个人和社会、个人与国家、个人与集体之间的相互关系,在尽可能地赋予个人行为自由的前提下,又要维护和实现社会公共利益和国家利益。在尽可能地尊重个体的独立性和自主性的基础上,要维护集体的利益。对于私人之间的关系,只要不涉及到国家利益、公共利益,国家原则上不进行干预。只有在当事人出现纠纷之后,国家才以裁判者的身份行使国家权力,解决纠纷。在正确协调好个人、社会与国家的关系的基础上,形成公民社会与政治国家既保护制衡,又相互促进,协调发展的和谐关系。
最后,法治保障为充满活力的社会主义和谐社会提供必要的法治环境。充满活力是社会进步的不竭动力,只有让全体人民各尽所能、各得其所又和谐相处,人的聪明才智才能得到最大限度的发挥。构建社会主义和谐社会必须最广泛、最充分地调动一切积极因素, 发挥各方面的创造力,不断推动经济社会的发展,大力发展生产力。法治就是为社会营造利益受尊重、权利可诉求、竞争有秩序、成果得保护的法治环境,为构建充满活力的社会主义和谐社会提供必要的环境保障。
四、法治框架自身的完善才能更好地促进和谐社会的建构
法治自身框架的设计将直接关涉到和谐社会的架构,目前我国在社会主义市场经济体制下的法律体系内容和需要完善的地方主要有:
1、宪法及宪法相关法。宪法及宪法相关法是我国法律体系的主导法律部门,它是我国社会制度、国家制度、公民的基本权利和义务以及国家机关的组织与活动的原则等法律规范的总和。它规定国家和社会生活的根本问题,不仅反映了我国社会主义法律的本质和基本原则,而且确立了各项法律的基本原则,最基本的规范体现在《中华人民共和国宪法》中,还包括国家机构的组织和行为方面的法律,民族区域自治方面的法律,特别行政区方面的基本法律,保障和规范公民政治权利方面的法律,以及有关国家领域国家主权国家象征国籍等方面的法律。
2、民商法。我国采用民商合一法原则。恩格斯指出民法乃是以法律形式表现了社会的经济生活条件的准则,是社会主义市场经济的基本法律。它的调整对象是平等主体之间的财产关系和人身关系,集中反映了社会主义市场经济自愿、平等、等价有偿、自负盈亏、诚实信用等属性的内在要求。我国1986年制定了《民法通则》,但尚不完善,还有不少工作需要去做,比如《物权法》就有待进一步制订好。《商法》是民法的特别法,主要包括《公司法》、《票据法》、《保险法》、《海商法》、《证券法》等在内的重要单行商事法律。其任务在于规范市场主体,规定交易活动的支付融资手段,确立减少风险的途径,制定海上运输的规则,规范资本市场等。
3、行政法。社会主义市场经济的建立与发展既需要政府的组织与推动,还要求政府转变职能,提高管理水平,改变旧的管理方法。为了适应市场经济的需要,政府对经济从直接管理到间接管理,由经营性的具体管理到宏观的管理,从行政隶属管理到依法定职能管理的转变,势必对政府的工作从客观上提出更多更高的新要求。因此,进一步健全行政法律制度以促进、保障社会主义市场经济的健康发展显得极为迫切与必要。
4、经济法。经济法是指国家从社会整体利益出发对市场干预和调控管理的法律,是经济管理法。经济法是利用国家强制干预来克服市场经济的消极因素,保障其沿着有利于全社会的方向发展。经济法大体可以包含三个部分。一是创造竞争环境维护市场秩序的法律,如《反垄断法》、《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》、《广告法》、《商业秘密保护法》等。二是国家宏观调控和管理的法律。我国已制定了《预算法》、《审计法》、《中央银行法》、《物价法》、《税收征收管理法》等重要法律。三是国家对重要产业和新兴产业促进的法律。这方面我们已经制定了《农业法》、《电力法》等法律。现在有必要制定诸如《高新技术产业促进法》、《中小企业发展促进法》等重要法律。
5、社会法。社会法也是规范社会主义市场经济的重要法律,主要是保障劳动者、老人、失业者、丧失劳动能力的人和其他需要扶助的人之权益的法律。其目的在于,从社会整体利益出发,保护劳动者,维护社会安定,保障市场健康发展。主要包含了三类法律。一类是《劳动法》、《劳动就业法职业培训法》等。二类是社会保险法,即社会强制(义务)保险法如《养老保险法》、《医疗保险法》、《失业保险法》、《事故保险法》等。三类是社会救济法。我国颁布了《劳动法》,但还有一些有关配套法律需要草拟,以进一步完善社会保障方面的法律。因此,社会保障法律制度的建立不仅关系到改革的进程、市场经济的发展,而且势必影响国家的政治稳定和社会稳定。
6.刑法。社会主义市场经济的建立和发展,还离不开刑法的保障。市场经济固有的自发性和消极作用,必然会引发一系列新的犯罪的出现。诸如违反公司、企业管理秩序罪,内幕交易罪,生产和销售伪劣产品罪,金融诈欺罪,商业贿赂罪,破坏金融管理秩序罪,违反税收征管罪,洗钱罪等等。过去闻所未闻的新的犯罪层出不穷。因此,我国1997年修改了刑法,新规定了破坏社会主义市场经济秩序几十种犯罪。如不对这些犯罪严惩不贷,让贪污横行,犯罪猖獗,社会主义市场经济是绝不可能建立起来,也绝不可能健康发展下去的。
7、诉讼与非诉讼程序法。诉讼与非诉讼程序法是调整因诉讼活动和非诉讼活动而产生的社会关系的法律规范的总和。它包括民事诉讼、刑事诉讼、行政诉讼和仲裁等方面的法律。市场经济运作中引起的民事纠纷,要通过民事诉讼解决;发生的行政争议要凭借行政诉讼了结;产生犯罪,则要通过刑事诉讼处罚。这方面的法律不仅是实体法的实现形式和内部生命力的表现,而且也是人民权利实现的最重要保障,其目的在于保证实体法的公正实施。目前,我国《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》、《行政诉讼法》己臻完善,达到了世界先进水平。但是,为了更好地保护债权,同时避免太多企业破产。有必要进一步研究制定《强制执行法》、《破产法(包括私人企业和自然人) 》、《公司和解法》、《公司重整法》等等。

[参考书目]
1、《深刻认识构建社会主义和谐社会的重要意义 扎扎实实做好工作 大力促进社会和谐团结》,人民日报,2005-2-20;
2、韦伯著:《新教伦理与资本主义精神》,北京三联书店,1987年第4期;
3、郑惠明著:《浅谈构建社会主义和谐社会的法治保障》,《法治纵横》,2006年第3期。


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吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市物业管理暂行办法的通知

山西省吕梁市人民政府办公厅


吕政办发[2005]170号

吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市物业管理暂行办法的通知

各县市区人民政府,市人民政府各委、办、局,市直企、事业单位:

现将《吕梁市物业管理暂行办法》印发给你们,请认真遵照执行。


二OO五年八月二十八日




吕梁市物业管理暂行办法

第一章总则

第一条为了规范我市物业管理活动,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造和保持整洁、安全、文明、舒适的人居环境,根据国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》和其它有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理。

第三条本办法所称物业,是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本办法所称业主,是指房屋的所有权人。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

本办法所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业使用人对物业的权利、义务由业主和物业使用人约定,但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第四条新建住宅小区必须按照本规定统一实行物业管理。鼓励机关、企(事)业等单位推行物业管理。

第五条物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

物业管理应当向社会化、专业化、市场化发展,提高服务质量,改善人居环境。

第六条吕梁市建设局是本市物业管理的行政主管部门。吕梁市房地产管理局、各县市区人民政府房地产管理局(中心)负责本行政区域内的物业管理工作。

各有关行政管理部门按照各自的职责,协同市、县房地产管理部门做好物业管理工作。

第二章业主和业主大会

第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主的,由其履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条物业管理区域的划分应当遵循下列原则:

(一)方便居民的生活和工作;

(二)有利于对物业实施统一管理;

(三)有利于社区建设与管理。

第九条有下列情形之一的,市、县房地产管理部门可以将其确定为一个物业管理区域:

(一)属于独立封闭式小区的;

(二)处于同一街区或者位置相邻的;

(三)配套设施设备可以共享的;

(四)其他可以整治成一个物业管理区域的。

根据前款第(二)、(三)、(四)项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后,市、县房地产管理部门应当在物业管理区域内公告。

第十条市、县房地产管理部门要建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项:

(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

(二)共用设施设备情况;

(三)建设单位、产权单位;

(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

(五)物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的,业主委员会应当及时向市、县房地产管理部门备案。

第十一条在一个物业管理区域内,有下列情形之一的,业主、建设单位(或者公有住房出售单位)、物业管理企业均可以向市、县房地产管理部门提出召开首次业主大会会议的报告:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

(二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%,但自第一个业主入住之日起满2年的。

市、县房地产管理部门应当自收到报告之日起30日内,指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位(或者公有住房出售单位)组成。筹备组组成人员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十二条筹备组负责下列筹备工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)提出业主大会议事规则和业主公约草案;

(三)登记和确认业主身份,核定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出业主委员会委员产生草案;

(五)其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十三条筹备组应当自成立之日起30日内,在市、县房地产管理部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议。

第十四条业主在首次业主大会会议上的投票权数由套(处)票和面积票组成,具体按照以下标准确定:

(一)住宅物业一套计1票,其建筑面积达到200平方米计2票,达到300平方米计3票,以此类推;

(二)非住宅物业一处计1票,其建筑面积超过100平方米,每增加50平方米增加1票。

业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。

第十五条业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案,选聘和解聘物业管理企业,应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第十六条一个物业管理区域内业主在300人以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项,应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见,由被推举业主收集并提交业主大会,作为投票时的表决意见。

被推举业主因故不能参加业主大会的,推举业主可以另外推举一名业主参加。

第十七条业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构。

业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数,业主委员会任期为3至5年,可以连选连任。

召开业主委员会会议必须有过半数委员出席,所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向市、县(市)房地产管理部门备案:

(一)业主大会成立的情况;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主公约;

(四)业主委员会委员的基本情况。市、县房地产管理部门应当自收到备案资料之日起7日内,协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。

业主委员会换届、委员资格终止或者变更,应当重新备案。

第十九条业主委员会认为有必要,或者有20%以上业主提议,可以变更业主委员会委员;变更业主委员会委员的,应当召开业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十条业主委员会委员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的;

(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(五)拒不履行业主义务的;

(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十一条业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。

业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第二十二条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理和使用的具体办法,由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布,并接受业主的监督。

第三章物业管理企业

第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员,应当依法取得职业资格证书。

物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

第二十四条物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利:

(一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定,制定物业管理工作制度;

(二)根据物业服务合同实施物业管理,收取物业服务费用;

(三)选择专业性服务企业承担专项服务业务;

(四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;

(五)法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的,应当经业主大会审议通过,或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。

第二十五条物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务:

(一)履行物业服务合同;

(二)接受业主、业主大会和业主委员会的监督;

(三)执行物业管理行业规范、服务标准;

(四)妥善保管物业有关资料;

(五)接受有关行政管理部门的监督管理;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第二十六条物业管理企业被解聘的,应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续,并退出该物业管理区域。

第四章物业管理服务

第二十七条住宅小区开发建设项目在方案设计和设备安装过程中,应当具备物业管理所必须的物业管理服务用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。住宅小区分期开发、分期验收的,分期开发建设项目也应当具备实施物业管理的基本条件;不具备实施物业管理基本条件的,不得交付使用。

物业管理服务用房面积不应少于住宅小区总建筑面积的5‰。

第二十八条新建住宅小区商品房预售前,住宅出售单位应当通过招标方式选聘确立前期物业管理企业;未确立的,市、县房地产管理部门不得颁发商品房预售许可证书。

第二十九条住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其他公共建筑、设施、场地的所有权、使用权单独转让。

住宅出售单位尚未出租、出售的空置房屋,其物业管理服务费用由住宅出售单位承担,并享有和承担相应的权利、义务。

第三十条住宅小区经房地产部门组织综合验收合格后,住宅出售单位应当持住宅小区综合验收合格证书,与业主委员会共同向房地产管理部门提出住宅小区移交书面申请;经房地产管理部门审查合格批准后方可办理移交。

住宅出售单位应当在房地产管理部门批准移交住宅小区之日起5日内向业主委员会移交已分摊进住宅销售成本且所有权属于全体业主共同所有的物业管理服务用房和其他小区配套设施。

第三十一条住宅出售单位在提出移交申请时,应提交下列资料:

(一)住宅小区物业管理移交明细表;

(二)住宅小区规划图、竣工总平面图;

(三)单体建筑、结构、设备竣工图;

(四)共用配套设施、地下管网工程竣工图;

(五)各种设施、设备的使用说明书、电路示意图;

(六)物业管理服务用房资料;

(七)维修基金资料;

(八)包括环保、绿化等相关工程的住宅小区综合验收资料;

(九)房屋质量保证书、房屋使用说明书和物业管理委托合同文本;

(十)其他必要资料。

第三十二条住宅出售单位应当在办理住宅小区移交手续的同时,将代收的维修基金移交给业主委员会。业主委员会成立前,在业主办理房屋权属证书时,住宅出售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产管理部门代管。

移交新建住宅小区物业时,未售出的住宅,维修基金参照已售住宅维修基金标准由住宅出售单位垫付,并在以后售房时按照规定向购房者补收。在办理房屋权属证书时,由房地产管理部门或业主委员会按实结算,多退少补。

前期物业管理期间,未经房地产管理部门批准,任何单位不得使用维修基金。

第三十三条业主委员会成立之前,由住宅出售单位选聘的物业管理企业实行前期物业管理。业主委员会成立后,在选聘物业管理企业时,同等条件下应优先聘用实施前期物业管理的物业管理企业。

实行前期物业管理,物业管理企业应当与住宅出售单位签订前期物业管理委托合同并报房地产管理部门备案。

第三十四条从事物业管理的企业应当持有房地产管理部门核发的物业管理资质等级证书,方可从事相应的物业管理服务。

物业管理企业实行资质年审制度;物业管理人员实行持证上岗制度。

第三十五条业主委员会应当采用公开招标方式选聘物业管理企业。

新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的,经物业所在地设区的市、县房地产管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

招标人应当自确定中标人之日起15日内,向市、县房地产管理部门提交招标投标情况的书面报告。

第三十六条物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

第三十七条前期物业管理按照《山西省物业管理条例》有关规定执行。

第三十八条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。签订合同时,可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第三十九条业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内,按照规定,与物业管理企业办理物业的交接验收手续。

第四十条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当认真履行职责,不得侵害居民的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。

第四十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。

前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用,也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

物业管理企业接受委托代收第一款规定费用的,可以向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十二条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规,实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

物业服务收费实行政府指导价的,物业管理企业应当按照国家和省价格主管部门的规定,同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。

第四十三条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

物业服务费用实行酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时,物业管理企业应当及时答复。

第四十四条市、县房地产管理部门应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,并将处理结果回复投诉人。

房地产管理部门接到投诉后,认为该投诉事项不属于其职责范围的,应当及时告知投诉人向有关部门投诉。

第五章物业的使用和维护

第四十五条业主、物业使用人和物业管理企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,处理相邻关系。

业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的,物业管理企业应当制止,并及时向有关管理部门报告。

第四十六条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌;

(二)违法修建建筑物、构筑物;

(三)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地,擅自移动、拆改共用设施设备;

(四)擅自设置营业摊点;

(五)占用、损坏绿地、树木和绿化设施;

(六)擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;

(七)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

(八)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,排放有毒、有害气体、液体,堆放、抛撒废弃物,产生超过规定标准的噪音;

(九)利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(十)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第四十七条车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的,参照价格主管部门的规定确定收费标准。

车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务,在物业管理区域内停放的,不得向其收费。

第四十八条物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人,但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

第四十九条物业管理企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的,应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益,主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金,具体补贴由物业管理企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。

第五十条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。

前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第五十一条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

本办法实施前,商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的,住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。

专项维修资金余额不足时,业主应当按照国家有关规定续交。

第五十二条专项维修资金由市、县房地产管理部门或者其委托的单位代收。

未成立业主委员会的,专项维修资金由市、县房地产管理部门代管;业主委员会成立的,市、县房地产管理部门应当自业主委员会成立之日起30日内,将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。

第五十三条专项维修资金应当在金融机构开设专户储存,按幢建账,按户核算。

专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。

专项维修资金的使用,应当按照国家有关规定接受审计监督。

第五十四条专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金按照下列规定使用:

(一)一幢住宅只有一个单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从该幢住宅的专项维修资金中支出;

(二)一幢住宅有两个以上单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从各单元的专项维修资金中支出;

(三)物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

第五十五条业主转让物业的,专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的专项维修资金应当退还业主。

第六章法律责任

第五十六条业主或者使用人未按物业管理委托合同约定缴交物业管理服务费的,业主委员会应当协助催缴,限期缴交。逾期仍不缴交的,物业管理企业可以按日加收欠交金额3‰的滞纳金或者按照合同约定加收滞纳金;逾期6个月仍不缴交的,物业管理企业可依法申请人民法院强制追缴欠费和滞纳金。

第五十七条违反本办法规定,法律、法规有处罚规定的,依照有关法律、法规的规定处罚。

第五十八条违反本办法规定,未取得物业管理企业资质证书从事物业管理活动的,或者超越资质等级从事物业管理活动的,依据《山西省物业管理条例》第五十八条予以处罚。

第五十九条违反本办法规定,物业管理企业自接到解聘通知之日起10日内不退出该物业管理区域的,依据《山西省物业管理条例》第五十九条予以处罚。

第六十条违反本办法规定,擅自改变房屋使用性质的,由市、县房地产管理部门责令改正,并依法予以处罚;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十一条违反本办法规定,破坏房屋承重结构和主体结构的,由市、县(市)房地产管理部门责令改正,恢复原状;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十二条违反本办法规定,市、县房地产管理部门挪用专项维修资金的,物业管理企业挪用专项维修资金的,业主委员会的成员及其工作人员、物业管理企业的工作人员挪用专项维修资金的,依据《山西省物业管理条例》第六十二条予以处罚。

第六十三条违反本办法规定,市、县房地产管理部门的工作人员或者其他有关行政管理部门的工作人员,利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章附则

第六十四条本办法自发布之日起施行。主题词:房地产物业管理办法通知抄送:市委各部委,市人大办公厅,市政协办公厅,市中级人民法院,市检察院,各人民团体,各新闻单位。吕梁市人民政府办公厅2005年9月21日印发吕政办发[2005]172号吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市城市房屋权属登记管理办法的通知各县市区人民政府,市人民政府各委、办、局,市直企、事业单位:

现将《吕梁市城市房屋权属登记管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。二OO五年八月二十八日吕梁市城市房屋权属登记管理办法

第一条为加强城市房屋权属管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山西省城市房屋权属登记管理办法》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于全市城镇规划区和由国家、省、市确定的开发区范围内房屋的权属登记。

第三条本办法所称房屋权属登记,是指房地产管理部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人(以下简称权利人),是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权或者房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指已获得了房屋并提出房屋登记申请,但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

第四条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

房屋权属证书使用市房地产管理局统一印制的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

共有的房屋,由权利人推举的持证人收执《房屋所有权证》,其余共有人收执《房屋共有权证》,两证具有同等的法律效力。《房屋他项权证》由他项权利人收执,他项权利人依法凭证行使他项权利、受国家法律保护。

第五条房屋权属登记坚持房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第六条市房地产管理局负责本市城镇规划区和全市辖区内由国家、省、市确定的开发区范围内房屋权属的登记、发证工作。

各县市区人民政府房地产管理部门负责本辖区房屋权属的登记、发证工作。

市、县两级房地产管理部门为登记、发证机关。

第七条房屋权属登记分为:总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。

第八条房屋权属登记按下列程序办理:

(一)受理登记申请;

(二)权属审核;

(三)公告;

(四)核准登记;

(五)颁发房屋权属证书。

本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

第九条市、县两级人民政府可以根据需要在一定期限内对本行政区域内国有土地上的房屋进行总登记。

第十条新建的房屋,申请人应当自房屋竣工之日起90日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。由集体土地转为国有土地上的房屋,权利人(申请人)应当自事实发生之日起30日内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

第十一条申请房屋权属初始登记,应当提交下列材料:

(一)土地使用权证或者土地来源证明;

(二)建设工程规划许可证;

(三)房屋竣工验收证明;

(四)房屋测绘机构出具的房屋测绘成果报告。

第十二条房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决等原因使权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属转移登记。

第十三条申请房屋权属转移登记,应当提交《房屋所有权证》,共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》,并根据不同情况提交相应的材料:

(一)买卖、交换的,提交买卖、交换双方签订的书面协议、合同;

(二)赠与、继承、分割的,提交有关证明材料;

(三)法院判决、裁定、调解的,应当提交相应的《判决书》、《裁定书》、《调解书》以及《协助执行通知书》;

(四)划拨的,提交有关部门划拨文件及移交清单;

(五)合并的,提交协议书和有关部门的批准文件;

(六)单位公房出售的,提交房改审批手续。

第十四条有下列情形之一的,权利人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属变更登记:

(一)权利人名称变更的;

(二)房屋座落的街道、门牌号改变的;

(三)因翻建、改建、扩建而结构改变、面积增减等房屋状况发生变化的。

第十五条申请房屋权属变更登记,应当提交《房屋所有权证》,共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》,并根据不同情况提交相应的材料:

(一)权利人名称变更,属于法人、其他组织的提交相关部门的证明文件;属于自然人的提交当地公安机关出具的证明;

(二)权利人的房屋座落的街道、门牌号改变的,提交相关部门的证明文件或者权利人的书面说明;

(三)房屋翻建、改建、扩建的,提交建设规划部门的建设工程规划许可证。

第十六条设定抵押权、典权等其他项权利,当事人应当在合同签订后及时申请房屋他项权利登记。房屋抵押合同自他项权利登记之日起生效。

第十七条办理房屋抵押登记,应当提交下列材料:

(一)《房屋所有权证》,共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意抵押的证明;

(二)主合同和抵押合同;

(三)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与材料;

(四)可以证明抵押房屋价值的材料。

第十八条办理房屋典权登记,应当提交下列材料:

(一)《房屋所有权证》,共有的房屋还应当提交《房屋共有权证》和共有人同意出典的材料;

(二)房屋出典合同。

第十九条因房屋灭失、他项权利终止,当事人应当自事实发生之日起30日内申请房屋权属注销登记。

第二十条办理房屋权属注销登记,应当提交《房屋所有权证》,并根据不同情况提交相应的材料:

(一)房屋被批准拆除或者因其他原因灭失的,提交批准拆除的证件或者灭失的证明;

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信阳市城镇退役士兵自谋职业暂行办法

河南省信阳市人民政府


信阳市城镇退役士兵自谋职业暂行办法

信政〔2004〕41号

(2004年11月18日)
 

第一条 为适应社会主义市场经济体制改革的需要,进一步做好城镇退役士兵安置工作,促进国防建设、经济发展和社会稳定,根据《中华人民共和国兵役法》《退伍义务兵安置条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本暂行办法。
第二条 本办法所称城镇退役士兵,是指中国人民解放军和中国人民武装警察部队退役士兵中按国家规定由政府为其安置就业的士官和义务兵。
第三条 城镇退役士兵自谋职业坚持个人自愿、政府扶持的原则。政府对自谋职业的城镇退役士兵给予鼓励和优惠。
第四条 各级人民政府应加强对城镇退役士兵自谋职业工作的领导,组织协调有关部门共同做好城镇退役士兵自谋职业工作。
各级民政部门主管城镇退役士兵自谋职业的具体工作。
教育、公安、财政、人事、劳动保障、税务、工商等部门,按照各自职责协助做好退役士兵自谋职业工作。
第五条 城镇退役士兵自谋职业按照属地管理的原则办理,具体程序:
(一)退役士兵本人向安置地民政部门提出书面申请,并附有其父母或配偶及乡(镇)、街道办事处的意见。
(二)民政部门对其申请进行审核和登记。
(三)对符合条件者,民政部门与申请人订立自谋职业协议书,并进行司法公证。
(四)发放《信阳市城镇退役士兵自谋职业证书》及一次性自谋职业补助费。
第六条 城镇退役士兵自谋职业补助费以服役期满两年为基数,一次性补助1.5万元,每超期服役1年增加0.1万元。
服役期间荣获大军区以上荣誉称号及个人荣立一等功、二等功者,分别增发0.3万元、0.2万元、0.1万元。多次获荣誉称号或者立功的,按其所获最高荣誉称号或者所立功的最高一项计发。
第七条 市、县(区)人民政府应按照各自承担的安置任务,将城镇退役士兵自谋职业补助金列入当地财政预算,建立以政府拨款、安置任务有偿转移、社会统筹等多渠道资金筹措机制。
退役士兵系单位子女的,应无条件接收安置,确有困难的,实行安置任务有偿转移,即每少接收1人交纳3万元有偿转移资金。退役士兵自愿自谋职业的,其一次性补助金由接收单位全部出资。上述资金接收单位不按规定交纳的,由市财政局从其单位银行帐户中直接划拨,并纳入退役士兵安置保障金财政帐户。
退役士兵自谋职业补助费从退役士兵安置保障金中列支,由民政部门会同财政部门负责发放。
第八条 自谋职业的城镇退役士兵档案由当地劳动保障部门的就业服务机构代管。党、团组织关系转至乡(镇)或街道办事处。
第九条 城镇退役士兵自谋职业后,享受就业服务和社会保障、成人教育和普通高等教育、个体经营、税收、贷款、户籍等优惠政策,按照国务院办公厅转发民政部等9部门《关于扶持城镇退役士兵自谋职业优惠政策的意见》(国办发[2004]10号)执行。
第十条 已由政府安置的城镇退役士兵,民政部门不再批准其自谋职业。
第十一条 本暂行办法自公布之日起实施。